Powierzchnia użytkowa – wszystko, co musisz o niej wiedzieć

Zastanawiasz się, co oznacza termin „powierzchnia użytkowa” i jakie to ma dla ciebie znaczenie przy kupowaniu mieszkania? Nie wiesz, jak obliczyć powierzchnię użytkową lokalu? Przygotowaliśmy dla ciebie garść cennych informacji.

Definicja powierzchni użytkowej

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. powierzchnia użytkowa budynku albo jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach lokalu poza powierzchnią klatki schodowej i szybów dźwigowych. Jako kondygnację uważa się także garaże podziemne, sutereny, piwnice, poddasze użytkowe.  

Z kolei z normy PN-ISO 9836:1997 wynika, że powierzchnia użytkowa jest częścią powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom oraz przeznaczeniu. Powierzchnia ta jest ograniczona przez pewne elementy zamykające.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. definiuje powierzchnię użytkową jako powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Definicja z tej ustawy znajduje zastosowanie najczęściej. Zatem za powierzchnię użytkową uznaje się sumę powierzchni wszelkich pomieszczeń znajdujących się w mieszkaniu, które służą potrzebom mieszkalnym oraz gospodarczym mieszkańców, niezależnie od sposobu ich użytkowania (do powierzchni użytkowej musisz wliczyć również powierzchnię zajmowaną przez pracownię artystyczną czy powierzchnię pomieszczenia rekreacyjnego).

Obliczanie powierzchni użytkowej

Jak wynika z wyżej wymienionej ustawy, pomiar powierzchni użytkowej powinien być dokonywany w świetle wyprawionych ścian. Pomieszczenia oraz ich części mających wysokość w świetle większą niż 2,2 m zaliczane są do obliczeń w 100%. Jeśli wysokość mieści się w przedziale 1,4-2,2 m – takie pomieszczenia uwzględnia się w 50%. Jeśli wysokość pomieszczenia nie sięga 1,4 m – jest ono w pomiarach pomijane.

Warto zaznaczyć, że nieco inaczej można obliczać powierzchnię użytkową mieszkania ze skosami. Jeśli w pomieszczeniu jest skośny sufit,  powierzchnia jest liczona  w całości – tak jak wynika z powierzchni podłogi, jednak zostaje podzielona na dwie części. Część pierwsza to powierzchnia o wysokości 190 cm i większej, a druga to taka z wysokością mniejszą niż 190 cm – jest to tak zwana powierzchnia pomocnicza.

Problemy z obliczaniem powierzchni użytkowej mieszkania mogą wynikać z niejednolitości przepisów. Obecnie obowiązują bowiem dwie normy: PN-ISO 9836:1997 i PN-70/B-02365. Co jednak istotne, w umowie deweloperskiej musi zostać jasno określone, jaką metodą mierzona jest powierzchnia. Obmiary zgodnie ze wskazanymi normami mogą się różnić i to znacznie. Starsza norma (PN-70/B-02365) do powierzchni użytkowej zaliczać będzie większy zakres mieszkania, co może widocznie podnieść jego cenę. Co ważne, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r., wobec budynków powstałych po 2012 roku należy stosować nowszą normę (PN-ISO 9836:1997).